ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» заставил девелоперов долгие годы изобретать различные обходные схемы. И до сих пор, хотя участники первичного рынка постепенно переходят на работу по договорам долевого участия, большинству покупателей новостроек предлагают альтернативные варианты.

Зстройщики все чаще переводят свои проекты со схемы реализации по предварительным договорам купли-продажи (ПДКП) на договоры долевого участия (ДДУ). Например, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», если раньше примерно 90% новостроек продавалось по предварительным договорам, то сейчас около 30% сделок заключается по ДДУ. И хотя наиболее распространенной формой остается ПДКП, количество таких договоров сокращается. Например, в марте их было 42%, что на 3% меньше, чем в феврале. По данным «НДВ-Недвижимость», другие распространенные способы реализации: по договору инвестирования или вексельным схемам (14%), через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (около 7%).

Договор о намерениях

«Предварительный договор - это форма закрепления отношений сторон, предусмотренная Гражданским кодексом РФ. По сути это обязательство заключить в определенный срок и на оговоренных условиях основной договор. При отказе одной из сторон сделать это другая вправе добиться выполнения соглашения в судебном порядке. Предварительных договоров, вопреки бытующему мнению никто не отменял, главное, чтобы условия не противоречили закону», - объясняет юрисконсульт «НДВ-Недвижимость» Анастасия Панова. При заключении ПДКП компания-инвестор берет на себя обязательство по завершении строительства и оформлении объекта в свою собственность заключить с покупателем основной договор, по которому жилье перейдет в его собственность. На этапе предварительного договора покупатель вносит определенную сумму, чаще всего равную стоимости объекта, которая затем идет в качестве оплаты основного договора. При такой схеме покупатель - физическое лицо формально не участвует в строительстве и не является инвестором.

В ПДКП указываются ключевые положения основного договора: сроки заключения, порядок оплаты. По словам Марии Литинецкой, генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки», срок и предмет действия предварительного договора должны быть четко определены в соответствии с гражданским законодательством, иначе считается, что документ действует один год. Примечательно, что на этапе заключения предварительного договора сама квартира юридически и физически обычно еще не существует - как и точное описание, указание площади и четкой конечной цены. Лишь после сдачи дома БТИ производит окончательные обмеры. Сроки заключения основного договора обусловливаются в большей степени сроками строительства.

Основные риски предварительного договора, по словам Марии Бондаревской, юриста компании «Юков, Хренов и партнеры», связаны с тем, что после его заключения покупатель еще не является владельцем квартиры, а только может рассчитывать на оформление договора купли-продажи в будущем на определенных условиях. То есть, выплатив полную стоимость жилья, человек не получает права собственности. Более того, при некоторых условиях договор может быть признан недействительным, поскольку законодательство требует четкого описания объекта договора, что не всегда возможно, особенно когда объект находится на ранней стадии. Юрист рекомендует при заключении подобного контракта обращать особое внимание на его условия.

Покупка по векселю

Суть вексельной схемы также состоит в приобретении новостройки по предварительному договору, но средства вносятся за вексель (его стоимость равна стоимости квартиры). При таком способе одновременно заключаются два договора: купли-продажи векселя и предварительный купли-продажи квартиры. Предполагается, что по завершении строительства клиент обменяет вексель на жилье, характеристики которого указаны в предварительном договоре.

По словам Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty, покупка по вексельной схеме крайне ненадежна. По предварительному договору застройщик не несет никаких обязательств - речь идет именно о намерении, а не обязательстве передать недвижимость. В вексельном договоре указывается лишь стоимость векселя, срок его погашения, кому и кем он выдан. Юридически к выбранной квартире этот документ отношения не имеет, то есть компания может просто выплатить деньги, невозможно обязать ее предоставить покупателю жилье. Кроме того, по такой схеме нельзя приобрести квартиру по ипотеке. Вексель не получится восстановить в случае утери или погасить досрочно. «С юридической точки зрения вексельная схема - это притворная сделка, то есть совершенная для того, чтобы прикрыть другую сделку. В данном случае купля-продажа векселя прикрывает куплю-продажу квартиры. В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ такая сделка ничтожна, то есть может быть оспорена в суде по иску любого заинтересованного лица», - предупреждает А. Зиминский.

ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) - самый надежный способ приобретения новостройки. По словам А. Зиминского, девелоперы этот закон не любят, поскольку он предъявляет жесткие требования к срокам сдачи, качеству готового объекта и взаиморасчетам с клиентами. Для покупателя основное преимущество ДДУ заключается в том, что оплата идет после государственной регистрации, что сводит к нулю двойные продажи, говорит Андрей Глебов, директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс». В соответствии с п. 1 ст. 3 214-ФЗ застройщик имеет право привлекать деньги участников долевого строительства только после получения свидетельства о государственной регистрации прав собственности или аренды на участок, получения разрешения на строительство и официального опубликования проектной декларации. Согласно п. 3, 4 ст. 4 девелопер обязан прописать в ДДУ гарантийный срок на объект - без этого пункта договор считается незаключенным. А в соответствии с п. 4 ст. 7 условия о снятии с застройщика ответственности за недостатки объекта являются ничтожными. За срыв срока передачи квартиры покупателю девелопер обязан выплачивать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. При этом при уклонении дольщика от принятия объекта штрафы за просрочку не предусмотрены. Если квартира имеет какие-либо дефекты, клиент вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на ликвидацию дефектов. При наличии серьезных нарушений покупатель может потребовать возврата денег и уплаты процентов за их использование в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (процент начисляется со дня внесения дольщиком средств или их части в счет цены договора до дня их возврата).

По 214-ФЗ не менее чем за месяц до срока сдачи дома девелопер должен направить каждому дольщику извещение о завершении строительства и предупреждение о необходимости принять объект. Извещение посылается в виде заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному почтовому адресу либо вручается лично под расписку. Помимо того, застройщик обязан ежеквартально составлять отчеты для контролирующего органа федеральной исполнительной власти об осуществлении деятельности, связанной с привлечением средств участников долевого строительства. Для обеспечения информационной прозрачности застройщик должен предоставить любому заинтересованному лицу учредительные и финансовые документы.

По словам М. Литинецкой, пункты, которые непременно должен содержать ДДУ, таковы:

1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта. Проще говоря - подробное описание квартиры (количество комнат, площадь и т.д.)

2. Срок передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства, то есть передачи квартиры покупателю.

3. Цена договора, сроки и порядок уплаты. По соглашению сторон цена может быть изменена после заключения договора, если предусмотрены возможности такого изменения, случаи и условия.

4. Гарантийный срок на объект.

Покупка через ЖСК. Основные риски

По словам М. Бондаревской, основное достоинство данной схемы состоит в том, что она полностью легитимна, поскольку предусмотрена 214-ФЗ. Законом допускаются такие формы объединения граждан для строительства многоквартирного дома с целью приобретения жилья, как ЖСК и ЖНК - жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Это некоммерческие организации, порядок создания и деятельности которых описан в Жилищном кодексе, специальном законе о ЖНК, а также непосредственно в уставе организации. Однако в этом случае гражданин законодательно защищен хуже, чем при заключении ДДУ.

По словам М. Литинецкой, безопаснее всего приобретать недвижимость через ЖСК, когда сразу же после выбора подходящего варианта его оформляют в собственность. Но так бывает крайне редко. Гораздо чаще, становясь членом ЖСК и выплачивая паевые взносы, человек фактически выступает участником совершенно других отношений, никак не связанных с долевым участием, и нарушить его права значительно проще. Чтобы понимать риски приобретения квартиры таким образом, следует внимательно ознакомиться с уставом, порядком вступления и выходом из ЖСК, а также порядком внесения паевого взноса. Ведь право требования построенного жилья основывается не на договоре, а на членстве, на уставе ЖСК, на его внутренних документах, куда при желании можно внести изменения, и т.д. Кроме того, у самого кооператива могут возникнуть проблемы, и при отрицательном исходе дела допускается обращение взыскания на недостроенные квартиры как на имущество, находящееся в собственности.

Среди основных рисков заключения подобного договора эксперты назвали следующие:

- решение общего собрания ЖСК о внесении дополнительных взносов;

- обязанность участвовать в покрытии убытков организации;

- возможности исключения пайщика;

- возможность изменения устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика;

- сложность расторжения договора и возврата средств, особенно если затруднительный порядок расторжения предусмотрен внутренними документами кооператива.