При покупке квартиры на стадии строительства дома всегда есть определенные сомнения в том, что застройщик выполнит свои обязательства и достроит дом в оговоренные сроки, и вы не потеряете вложенные деньги.

Еще авантюрнее становится предприятие, если покупатель решает воспользоваться ипотечным кредитом. Во-первых, процентная ставка по ипотеке на еще несуществующую квартиру выше на 2 - 4%, во-вторых, лишь ограниченное число банков дают деньги под залог прав, а не собственности на квартиру. Ну и, в-третьих, существует та самая опасность, что дом могут не построить в обозначенный срок и придется платить ежемесячно большие суммы за то, чего нет. Особенно тяжело будет тем заемщикам, у которых нет собственного жилья, и им приходится снимать квартиру: в итоге на них ложится бремя не только выплаты долга банку, но еще и оплаты арендного жилья.

Поэтому к выбору компании и объекту строительства нужно подходить очень серьезно.

Однако не прогадать, даже воспользовавшись помощью профессиональных юристов и риелторов, получается не всегда. Кризисные годы заморозили проекты очень известных и крупных компаний с хорошей репутацией. Сегодня многие стройки возобновились, однако ни один профессионал не сможет с точностью сказать, что надежнее: купить квартиру у компании, существующей на рынке 20 лет, или у появившейся в посткризисное время. К сожалению, у многих мастодонтов строительства по факту строительство объектов идет медленными темпами, не окончены объекты, которые были на стадии котлована еще в 2007 году. А у новых девелоперов строительство, начатое в прошлом году, уже подходит к концу.

Отдельная и самая сложная проблема - договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. Единственный узаконенный и надежный способ совершить сделку на 100% в рамках закона возможен только с компаниями, которые строят по закону 214-ФЗ. Такой договор будет зарегистрирован в Регистрационной палате, и застройщику грозят большие штрафы в случае нарушений своих обязательств. Кроме того, под покупку квартир в таких домах Сбербанк, как правило, выдает кредит.

С другой стороны, даже в Москве и Подмосковье таких законопослушных девелоперов не так и много, основная группа строит по другим, менее надежным для покупателя схемам - векселям, предварительным договорам и договорам вступления в ЖСК. Однако их ценовая политика более мягкая по сравнению с застройщиками по 214-ФЗ, а потенциальные покупатели во многом очень зависимы от цены. Купить квартиру подороже иногда невозможно даже по ипотеке: либо не хватает первоначального взноса, который на сегодняшний день составляет для таких квартир не менее 20%, либо нет возможности выплачивать такую большую сумму ежемесячно. Поэтому единственный способ купить квартиру при наличии суммы, не хватающей на покупку квартиры на вторичном рынке или в практически готовом доме, - это рискнуть.

Итак, прежде чем выбрать строительную компанию, вам необходимо узнать о подвод-ных камнях, сопровождающих такого рода сделки.

Прежде чем заключать договор, ознакомьтесь с некоторыми документами:

1. Учредительными и другими важными документами компании: уставом, выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, выданной не более месяца назад, свидетельством ИНН, свидетельством ОГРН, документом, подтверждающим полномочия лица, действующего от имени компании.

2. Лицензией на строительство и приложениями к ней, если строительство осуществляется компанией. Особое внимание обратите на: срок действия лицензии, соответствие наименования компании - обладателя лицензии и компании, с которой вы заключаете договор, виды разрешенной деятельности, указанные в приложении (обязательно наличие функций заказчика-застройщика и права на осуществление строительства зданий и сооружений с градацией по высоте возводимых сооружений).

3. Разрешением на строительство, если строительство осуществляется компанией. Обратите внимание на сроки действия, указанные в разрешении, и название обладателя разрешения.

4. Проектной документацией на строительство, если строительство осуществляется компанией.

5. Проектом договора. Желательно обсудить его не с юристами компании, а с независимым специалистом, даже если это будет стоить вам времени и денег.

Затем, если с документами у компании все нормально, нужно выбрать вид договора, который вы будете заключать.

Во-первых, это договор участия в долевом строительстве (договор долевого участия). Подобные договоры регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве"). Это относительно новый закон (вступил в силу в марте 2005 г.), призванный внести некоторую ясность в неразбериху с порядком привлечения средств граждан в строительство.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве"). Данный договор подлежит государственной регистрации.

От такого договора можно отказаться в одностороннем порядке в случае:

а) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

б) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" (в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования);

в) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

г) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" (обязанности по уведомлению в течение месяца участника о прекращении поручительства и обязанности по заключению нового договора поручительства в течение 15 дней с момента прекращения прежнего поручительства);

д) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Такой договор считается самым надежным, однако если застройщик окажется недобросовестным, вам все равно придется посещать суды и долго и упорно добиваться строительства своего дома без вложения в это дополнительных средств.

Еще одна распространенная схема, по которой продают недвижимость многие компании, - договор паенакопления в жилищном накопительном кооперативе (договор участия в жилищно-строительном кооперативе). Предметом данных сделок является обязательство кооператива приобрести для его члена жилье, соответствующее указанным параметрам, а член кооператива, в свою очередь, обязан своевременно внести пай. Ч. 6, ст. 3 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" запрещает заключение подобного рода договоров. Дело в том, что кооператив - это некоммерческая организация в виде добровольного объединения граждан, деятельность которого направлена на удовлетворение потребностей его членов (ст. 116 ГК РФ, ст. 2 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"). Обязательства кооператива перед своими членами, и наоборот, определяются уставом кооператива, но никак не договором. Предполагаемая стоимость жилья, его параметры: местоположение, этаж, площадь и т. д. - определяются на основании заявления гражданина о приеме в члены кооператива и решения о приеме гражданина в его ряды. Поэтому, если вам предлагают подписать подобный договор, стоит задуматься о компетентности руководства кооператива.

Идеальная схема приобретения жилья через ЖСК: вступление в кооператив на основании заявления и решения уполномоченного органа кооператива о приеме в его члены, затем уплата членского взноса и паевого взноса, после чего кооператив приобретает жилье или начинает строительство. Заключительный этап - передача жилых помещений членам кооператива. Однако генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Мария Литинецкая считает, что, становясь членом ЖСК и выплачивая паевые взносы на квартиру, человек фактически выступает участником совершенно других отношений, никак не связанных с долевым участием в строительстве, и нарушить его права здесь значительно проще. "Ведь право требования построенного жилья основывается не на договоре, а на членстве, на уставе ЖСК, на его внутренних документах, в которые при желании можно внести изменения и т. д. Кроме того, у самого ЖСК могут возникнуть проблемы того или иного рода, и при отрицательном исходе дела допускается обращение взыскания на недостроенные квартиры как на имущество, находящееся в собственности", - отмечает она.

В общем, покупать квартиру в строящемся доме или нет - решать вам. К сожалению, приобрести даже с помощью ипотеки жилье на вторичном рынке для многих не представляется возможным, ведь стоимость такой квартиры, как правило, в два раза выше, чем на первичном рынке жилья.