Известный девелопер Борис Кузинец намерен построить город-спутник для среднего класса в Подмосковье. Главным его отличием от большинства подмосковных микрорайонов должна стать комфортная социальная среда. Как отреагирует на уникальный проект рынок, пока неясно

В поле у подмосковного поселка Отрадное, рядом с Пятницким шоссе, в семи километрах от МКАД, кипит работа. Экскаваторы роют котлован под строительство первого дома будущего микрогорода для среднего класса. Всего на территории площадью около 100 га до 2017 года планируется построить около 1,3 млн кв. м недвижимости, включая жилье и инфраструктуру.

Проект оценивается примерно в 60 млрд рублей и разбит на восемь очередей. В рамках первой очереди к 2013 году будет построено несколько жилых домов на 1,2 тыс. квартир. Предположительно финансировать стройку будет Сбербанк — застройщик в лице компании RGI International получил положительное решение об открытии кредитной линии на 5 млрд рублей.

Впрочем, проект микрогорода, который выводится на рынок под брендом «В лесу», интересен не столько своими масштабами, сколько участниками и вложенным в него «содержанием». Не будет преувеличением сказать, что сегодня он выглядит уникальным явлением на современном рынке жилищного строительства и при определенных условиях может стать катализатором не только инвестиционных, но также творческих и социальных процессов в градостроительной сфере.

Элитный девелопер меняет направление

Компания RGI International, выступающая девелопером проекта «В лесу», принадлежит семье известного московского застройщика Бориса Кузинца. Он считается «отцом» современной Остоженки. Именно после того, как Кузинец построил в этом районе Москвы несколько знаковых элитных домов, Остоженка стала не просто улицей, а «Золотой милей», анклавом для миллиардеров.

В 2010 году сын Бориса Кузинца Эммануэль Кузинец, директор RGI International, заявил изданию Calcalist, что кризис вынудил компанию изменить стратегию развития и переориентировать проекты с элитного сегмента на средний класс. И добавил, что мечта семьи Кузинец — превратить свою компанию в крупнейшего столичного застройщика, вернув акциям фирмы докризисную стоимость. Сделать это можно, только реализовав проект в массовом сегменте. «В элитном строительстве доходы пикообразные. Можно год-два не зарабатывать ничего, а потом — большой пик. Но нам, как публичной компании (акции RGI торгуются на Лондонской бирже. — "Эксперт”), надо показывать стабильный доход. Это возможно, но только если будет осуществлен проект в среднем ценовом сегменте», — говорит Кузинец-старший.

Борис Кузинец родился в Риге. В советское время его семья эмигрировала в Израиль. В 1970-х Кузинец руководил одной из групп переселенцев при строительстве поселения Ямит на полуострове Синай в Израиле. Однако спустя несколько лет городок на 2,5 тыс. жителей был разрушен (в 1982 году Израиль вернул Синай Египту). Возможно, именно выплаченная за снос компенсация стала для Кузинца стартовым капиталом. Известно, что сначала он владел прачечной, затем занимался антикварным бизнесом, а в 1990-х приехал в Москву, возглавив компанию «Эйнав», которая занималась импортом сельхозтехники и медоборудования. В середине 1990-х Кузинец занялся недвижимостью, а в 1998‑м построил свой первый жилой комплекс на Остоженке.

Визитной карточкой Бориса Кузинца считается высокое качество архитектуры, строительства, а также деликатное отношение к историческому облику города. За дотошность и трепетное отношение к деталям игроки рынка называют Кузинца «ремесленником». К слову, это то, что роднит его с другим участником проекта строительства подмосковного микрогорода и соавтором архитектурной концепции проекта — Сергеем Чобаном.

Чобан является совладельцем архитектурного бюро «Speech Чобан/Кузнецов» и считается едва ли не самым известным в Европе архитектором российского происхождения. Он эмигрировал в Германию в начале 1990-х и за это время реализовал в Европе десятки проектов, многие из которых награждены престижными архитектурными премиями. По его проектам построены кинотеатр «Кубикс», галерея «Арндт», комплекс «ДомАкваре», синагога на Мюнстерштрассе в Берлине. Несколько зданий Чобан спроектировал в Москве. Одно из последних — элитный жилой комплекс в Гранатном переулке.

Золотые рыбки Сергея Чобана

По словам Чобана, проект «В лесу» выполнен исходя из принципов европейского отношения к деталям, к среде, которое на рынке нового жилья среднего класса в Москве отсутствует.

«За все время работы архитектором, на протяжении двадцати пяти лет, я удивлялся, насколько градостроительство влияет на человека. Мой первый опыт относится к студенческому времени, когда я параллельно преподавал рисунок двум группам детей в Ленинграде. Одна жила на Лиговском проспекте. А другая — в панельной атмосфере в районе Автово. Я увидел, что дети с Лиговского, несмотря на, казалось бы, ужасные дворы доходных домов, но погруженные в правильно организованные пространства европейского города, рисовали чудесные миры и золотых рыбок. А дети из панельных микрорайонов рисовали войны, и я ничего сделать с ними не мог, хотя и те и другие были из интеллигентных семей. И тогда я понял, что форма европейского города с правильно выбранными пространствами, их гармоничное сочетание — это ключ к решению многих социальных проблем», — рассказывает Сергей Чобан.

В проекте микрогорода «В лесу» эти градостроительные идеи оформлены в виде кварталов, каждый из которых индивидуален. Собственный архитектурный облик есть у каждого подъезда и каждого внутреннего двора, входных групп, лифтовых холлов. Предполагается, что большинство домов будет средней этажности — 6–8 этажей.

Впервые на российском рынке недвижимости в стоимость квартир будут включены парковка и отделка. По замыслу авторов проекта, это позволит освободить дворы от автомобилей (будут предусмотрены специальные въезды для пожарных машин, «скорой помощи», а также подъезды с внешней стороны домов) и многолетних ремонтных работ уже после сдачи домов в эксплуатацию. «При разработке проектов планировки квартир мы старались оттолкнуться от потребностей конкретных семей, примеряли все на себя. Не старались запихнуть в дом как можно больше квадратных метров, а остановились на комфортном, функциональном минимуме», — говорят маркетологи RGI. Средняя площадь квартир колеблется от 38 до 78 кв. м.

Привлекательны яркие и разнообразные фасады: тут и квадратные окна-экраны, и треугольные эркеры, и фасады-«гармошки», и классические строгие фасады, украшенные французскими балкончиками, выстроенные «лесенкой» лоджии. Окна большинства жилых домов будут обращены к лесному массиву, отделяющему новый микрогород от столичного района Митино. Школа выполнена в виде широкой извивающейся ленты со вспомогательными блоками. Детсады тоже будут построены по индивидуальным проектам. Девелопер предложит жителям помещения коммерческого назначения для малого бизнеса, которые будут сдаваться в аренду, а не продаваться в собственность, что призвано обеспечить разнообразие сервисных услуг.

На первый план в проекте микрогорода выдвинуты не дома и квадратные метры, а среда обитания. По мнению Чобана, дружелюбные и разнообразные градостроительные решения призваны способствовать созданию неразрывной связи человека с городом, с местом его проживания, с малой родиной, где он живет сам и воспитывает детей. Ключевым качеством улиц и домов микрогорода он называет индивидуальность, а основным принципом генплана — иерархию пространств.

«Мы мечтаем, чтобы люди захотели здесь жить из-за среды. Качественная разнообразная архитектура — это одна из вещей, которая позволит ее создать. Строить панельные или монолитные дома из цементных блоков большого ума не надо. Нам это неинтересно. Мы хотим сделать новый продукт для людей, которые хотят жить по-другому. Нам бы хотелось, чтобы рынок нас понял», — добавляет Кузинец. По его словам, конечная цель проекта — создание условий для возникновения сообщества жителей, формирование атмосферы добрососедства, уважения, культуры общения. Девелопер и архитектор надеются, что энергетика, которую они вкладывают в проектирование и строительство микрогорода, передастся людям, которые в нем поселятся. И у них появится ответственность за поддержание того качества жизни, которое заложено проектными решениями.

«Не секрет, что многие россияне хотят эмигрировать. Зачастую это объясняется тем, что люди не получают того качества жизни, которое хотели бы получать и видят в Европе. Надеемся, что наш продукт станет ответом на этот социальный запрос», — говорит директор по маркетингу компании RGI Антон Баранов.

Доллар на пыльном стекле

Впрочем, стоит заметить, что таким заявлениям и самому проекту многие игроки рынка недвижимости отнюдь не рукоплещут. Одни крутят пальцем у виска: мол, чудаки, давно бы уже застроили поляну под Митином панельным жильем и заработали кучу денег. Другие уверены, что проект «В лесу» — из разряда социальных утопий типа «города-сада».

Участники рынка напоминают, что проект надо оценивать не только по макетам, рекламным буклетам и концепциям, но и в привязке к реалиям. Например, многих смущает, что на другой стороне Пятницкого шоссе расположено большое кладбище. «У одной из компаний в Куркине был «кладбищенский» одиннадцатый микрорайон — квартиры в нем продавались тяжело и с серьезными скидками», — замечает аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. Впрочем, вид на кладбище будет волновать лишь покупателей квартир на верхних этажах первых высотных домов микрогорода, которые призваны стать буфером между микрорайоном и автотрассой.

«До МКАД, а тем более до центра Москвы, из этого микрогорода будет как до Луны из-за пробок в Митине», — замечает другой наш собеседник. Ситуация улучшится, если Пятницкое шоссе расширят, а на его пересечении с Митинской улицей построят станцию метро. Впрочем, пока нет никакой ясности относительно гарантированных бюджетных объемов финансирования этих инфраструктурных проектов.

Многие эксперты считают завышенными заявленные RGI цены на квартиры в микрогороде. В среднем они могут составить 100–120 тыс. рублей за квадратный метр (официальные продажи начнутся в сентябре). Если это так, то микрогороду придется конкурировать не только с новостройками в соседнем Красногорске, но и со столичными проектами панельной застройки. И еще не факт, что покупатели предпочтут митинские выселки панельным жилым домам, которые будут возводиться на территории Москвы. «Сегодня для большинства покупателей вопрос цены стоит на первом месте», — замечают риэлтеры. Небесспорно выглядит и включение в стоимость квартиры парковок и отделки: пока на подобные эксперименты в среднем ценовом сегменте не решался никто.

«Проблема усугубляется еще и тем, что никто сегодня не верит девелоперам, которые повсеместно обманывают покупателей жилья в части качества строительства, сроков, инфраструктуры, стоимости эксплуатации. Убедить людей платить больше за пока не очевидную "социальную среду”, комфорт и качество представляется крайне сложной задачей», — замечает один из экспертов. По словам аналитика рынка недвижимости Михаила Хорькова, зачастую на этапе генплана или эскизного проекта все красиво, комфортно, креативно и перспективно, а в реальности, концентрируясь на объемах строительства и выручке, девелопер забывает об идеях, изначально заложенных в концепции.

Помимо всего прочего, такой крупный проект связан с инвестиционными рисками. Поскольку компания не располагает собственными средствами, достаточными для финансирования строительства (напомним: требуется 60 млрд рублей), она будет вынуждена привлекать не только средства банков, но и впускать партнеров в акционерный капитал. Что, в свою очередь, чревато корпоративными конфликтами. В течение последнего полугодия RGI уже приходится отбиваться от назойливого миноритария, который сначала купил пакет акций компании, а теперь настаивает на обратном выкупе с выплатой компенсации (под предлогом неэффективности корпоративного управления) либо переуступке ему контрольного пакета компании.

Ну и, наконец, многое будет зависеть от качества эксплуатационных услуг в микрогороде. Увы, пока многие жилые комплексы, даже элитные, не говоря уже о массовом жилье, зачастую приходят в упадок спустя несколько лет после заселения. «Прошла неделя, как нарисовал доллар на пыльном стекле в подъезде — никто не моет, не протирает», — сетует один из обитателей элитного дома на Остоженке на собрании ТСЖ. И это не единственная и далеко не самая серьезная претензия «элитных» жителей к эксплуатирующей компании. Дом, к слову, несколько лет назад был построен Борисом Кузинцом, а затем передан в эксплуатацию сторонней компании. В проекте «В лесу» RGI планирует создать управляющую компанию на начальном этапе, однако впоследствии девелопер намерен выйти из эксплуатационного бизнеса.

Эксперимент против постулатов

«Градостроительство как отрасль переживает стагнацию. В нем много суеты, но нет движения вперед. Нынешние проекты демонстрируют лишь минимальный прогресс (а то и вовсе никакого) по сравнению с проектами, разрабатывавшимися поколение назад. Пока градостроители и находящиеся под их влиянием бизнесмены, заимодавцы и законодатели держатся за некритически принятый ими постулат, будто они имеют дело с задачей из области физических наук, прогресс в градостроительстве невозможен. В нем отсутствует первейшее условие практичной и прогрессивной мысли — понимание характера решаемых задач. Не располагая таким пониманием, оно нашло кратчайшую дорогу в тупик», — пишет в своей книге «Смерть и жизнь больших американских городов» известный теоретик городского планирования, основоположница движения нового урбанизма Джейн Джекобс.

Эти слова сказаны об американском градостроительстве прошлого века, но полностью отражают российскую действительность. Застройщики зациклены на физических величинах — квадратных метрах и абстрактных градостроительных нормативах. Например, бытует мнение, что на качественную архитектуру и сопутствующую ей социальную «подложку» в девелоперских проектах нет никакого рыночного спроса и никому это не нужно. Зачем экспериментировать, если у граждан нет ответственности за собственную среду обитания, отсутствует стремление к созданию добрососедской атмосферы?

Однако это ничем и никем еще не доказано, поскольку содержательных девелоперских проектов, ориентированных на социальные и вообще общечеловеческие и семейные ценности, на рынке до сих пор не было. Их заменяют некие истоптанные постулаты, за которые держатся российские девелоперы. В этом смысле проект «В лесу» — смелый эксперимент. И если он окажется успешным, то сможет как минимум украсить убогий ландшафт жилищного строительства.

Что такое компания RGI International

Девелоперская компания, основана в 2006 году на базе компании Rose Group, построившей несколько знаковых элитных жилых комплексов в центре Москвы (Дом в Молочном переулке, «Купер Хаус» и проч.). Через дочерние структуры RGI контролирует ряд участков под застройку в Москве и Подмосковье. Один из последних реализованных проектов — универмаг Tsvetnoy Central Market на Цветном бульваре в Москве. В 2011 году компания приступила к строительству микрогорода «В лесу» в Красногорском районе Московской области (7 км от МКАД).

Основным владельцем RGI считается Борис Кузинец, который контролирует компанию через D.E.S. Commercial Holdings. Акционеры RGI — Morgan Stanley (6,6%), Prosperity Capital Management (5,64%), Synergy Classic (24,13%). Акции девелопера торгуются на AIM, площадке для альтернативных инвестиций Лондонской фондовой биржи.