Большинство мегапроектов Санкт-Петербурга в последние два года либо приостановлены, либо реализуются очень медленно

До кризиса в Санкт-Петербурге было анонсировано множество масштабных проектов в области недвижимости. Речь шла о небоскребах (башня «Газпрома»), о развитии больших исторических ансамблей в центре города («Новая Голландия», «Апраксин двор»), о намыве новых территорий в заливе («Морской фасад»). Было даже начато строительство первого в России масштабного проекта китайского девелопера («Балтийская жемчужина»).

Время сильно скорректировало планы девелоперов, и построено пока не много. Проекты меняли концепции, откладывались и даже мигрировали на новые площадки. «Эксперт-Недвижимость» провел ревизию питерских мегапроектов.

Усмирение амбиций

В декабре 2010 года завершилась пятилетняя эпопея с продавливанием строительства небоскреба «Охта-центр» напротив Смольного собора. «Газпром нефть» все эти годы намеревалась возвести 400-метровую башню именно на Охтинском мысу — в близости от Смольного, на месте археологического памятника, в бывшей объединенной охранной зоне и с явным ущербом для исторической панорамы города. Решение о переносе проекта на новое место — из Охты в Лахту — принималось политическим руководством страны. Однако общественность может праздновать победу: ее кампания против небоскреба оказалась успешной. Впрочем, застройщик тоже вряд ли очень уж грустит: он каким-то образом успел «зарыть в землю» 7 млрд рублей.

Новый участок под штаб-квартиру «Газпром нефти» расположен между Финским заливом и Приморским шоссе и занимает 14 га (на Охте было всего 5 га). Он находится в 9 км от исторического центра и не попадает в зоны регулирования, связанные с объектами культурного наследия. Девелопер обещает реализовать «новаторский проект формирования делового кластера», предусматривающий также строительство жилья и культурно-развлекательных объектов. Однако, скорее всего, на новой территории поставят ранее спроектированный небоскреб.

Перенос места строительства офиса «Газпром нефти» на северо-западную окраину города, в район Лахтинского разлива, позволить инициировать преобразование всей этой депрессивной территории. Застройщику и на новой площадке придется вести переговоры с городской властью — получать разрешение на отклонение от предельной высотности, установленной в правилах землепользования и застройки, и доказывать, что визуально объект не повредит питерской панораме. Появилось и весьма неожиданное препятствие: участок расположен на пути миграции перелетных птиц — так что предстоит сложный диалог с орнитологами.

Исторические здания не желают реконструироваться

Два масштабных проекта развития исторических ансамблей в центре города — «Новая Голландия» и «Апраксин двор» — находятся в стадии пересмотра концепции. В обоих случаях уже отказались от проектов Криса Уилкинсона и Нормана Фостера, победившиев международных конкурсах.

Проект развития территории Апраксина двора компании «Главстрой-СПб» отстает от графика уже примерно на три года. От концепции британского архитектора Криса Уилкинсона, которая предполагала изменение внутренней планировочной структуры квартала и запуск объекта в виде парящего облака из стеклянных труб, пришлось отказаться. И произошло это отнюдь не из-за кризиса. Сказалось то, что проект был наспех и некачественно структурирован властями, и это создало для инвестора ряд рисков и неопределенностей. Затянувшаяся на два с половиной года историко-культурная экспертиза определила, что в Апраксином дворе не может быть снесено ни одно из исторических зданий. Между тем ранее одобренная Смольным архитектурная концепция предусматривала возможность сноса трех-четырех десятков домов.

Город пока так и не освободил принадлежащую ему недвижимость в Апраксином дворе от арендаторов — теперь чиновники должны сделать это до конца 2011 года. Не урегулированы и проблемы с инвесторами, которые ранее получили от города здания для реконструкции. В новых реалиях «Главстрой-СПб» не может строить новые объекты, а вынужден будет только реконструировать и реставрировать существующие. Изменения условий игры повлекли за собой резкое ухудшение экономики проекта: объем арендных площадей (порядка 160 тыс. кв. м) теперь может увеличиться лишь незначительно, зато цена проекта вырастает. «Прежнюю концепцию, основанную на сносе и новом строительстве, мы оценивали в 30–32 миллиарда рублей, — говорит генеральный директор "Главстроя-СПб” Игорь Евтушевский. — Новое строительство стоит около 700 долларов за квадратный метр, а реконструкция более чем втрое дороже — 2,5 тысячи долларов. У нас 54 здания — для многих из них очень жесткие требования по реконструкции и реставрации».

Другой знаковый проект — «Новая Голландия» — опять стартует практически с нуля. Речь идет о преобразовании территории острова Новая Голландия в центре Санкт-Петербурга, архитектурного ансамбля XVIII–XIX веков, памятника федерального значения. В 2006 году был выбран девелопер для развития этой территории — компания «СТ Новая Голландия» Шалвы Чигиринского и Игоря Кесаева. Но к 2010 году результат деятельности девелопера выразился лишь в оперативном сносе ряда «мешающих» исторических строений. Осталось лишь пять объектов, сохранивших статус памятников архитектуры. Поверхностная проработка чиновниками конкурсных условий привела к тому, что стоимость исполнения требований по созданию многофункционального комплекса, включающего строительство Дворца фестивалей и масштабное освоение подземного пространства, изначально не могла уложиться в запланированные 320 млн долларов. Цена реализации архитектурного проекта Нормана Фостера, победившего в конкурсе, накануне кризиса превысила 800 млн долларов. На решение отказаться от проекта повлияли и корпоративные конфликты: 50% акций компании-инвестора, принадлежащие Чигиринскому, были арестованы.

В ноябре 2010 года Смольный объявил победителем нового конкурса компанию «Новая Голландия Девелопмент», аффилированную с холдингом Millhouse Романа Абрамовича. Новую концепцию эксперты считают более реалистичной. Так, общая площадь комплекса составит 100 тыс. кв. м вместо 180 тыс. кв. м. При этом город решил не обременять инвестора строительством Дворца фестивалей. Для компании Абрамовича достижение максимального коммерческого эффекта от реконструируемой и строящейся недвижимости, как полагают, не станет ключевой задачей. Акцент будет сделан на создание культурно-выставочных объектов. Не случайно во встречах с руководством Смольного участвовала и Дарья Жукова, имеющая опыт создания в Москве центра современной культуры «Гараж». В новом международном архитектурном конкурсе в шорт-лист попали David Chipperfield Architects (Великобритания), MVRDV (Нидерланды) и WorkAC (США) и российское бюро «Студия 44» Никиты Явейна. Результаты конкурса будут объявлены скорее всего летом.

Намыв приостановлен

Приторможен и один из самых необычных девелоперских проектов Санкт-Петербурга, который предполагает намыв новых территорий в заливе на западе Васильевского острова. Изначально планировалось намыть 400 га новых территорий для последующей их застройки. На новых землях должны разместиться жилые дома и деловой комплекс с башней высотой 200 метров. Сегодня у же сформировано 180 га новой тверди, на участке площадью 32 га уже разместился морской пассажирский порт. В 2009 году намыв новых территорий был временно прекращен — планы скорректированы с учетом изменения спроса на участки. В УК «Морской фасад» поясняют, что пока решено сконцентрироваться на освоении сформированных территорий, две трети которых проданы разным застройщикам. Крупнейшей публичной сделкой остается приобретение в преддверии кризиса ГК ПИК 63 га земли. Впрочем, пока сделка в полном объеме не завершена.

Практически заморожены два крупных проекта, связанных с развитием неэффективно используемых территорий, принадлежащих РЖД. Первый проект имеет уникальное местоположение — в центре Петербурга, рядом с Московским вокзалом и Невским проспектом. Территорией бывшей станции Московская-Товарная площадью 24 га начали заниматься в 2004 году, а в 2009-м она была освобождена после вывода грузового двора на окраину города. Инвестор — связанная с РЖД компания «Росрегионпроект Девелопмент» — до кризиса планировал вложить 1,5 млрд долларов в создание комплекса с офисами класса А и жильем бизнес-класса. Реконцепция и доработка проекта затягивается. Сегодня руководители комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга затрудняются назвать какие-либо конкретные сроки.

В «бумажном» состоянии остается и проект «дочки» РЖД, компании «Желдорипотека», по развитию части (55 га) гигантской полузаброшенной территории «Измайловской перспективы» (порядка 400 га). Это территория южнее Обводного канала, за бывшим Варшавским вокзалом. По словам генерального директора «Желдорипотеки» Виталия Вотолевского, ведется работа по закрытию станции Санкт-Петербург-Варшавский, но в целом проект сдерживают недостаточные темпы развития городской инфраструктуры. В частности, необходима пробивка Новоизмайловского проспекта.

Редким исключением, когда работы продолжают идти по графику, оказались масштабные и «долгоиграющие» проекты группы ВТБ. В прошлом году началось строительство первой очереди общественно-делового комплекса «Невская ратуша», недалеко от Смольного (на месте трамвайного парка). Впрочем, из 180 тыс. кв. м площадей около 110 тыс. кв. м займет здание для размещения структур администрации города, и, естественно, это резко снижает риски. Ввод первой очереди планируется в 2012 году. Как отмечает управляющий директор банка ВТБ Александр Ольховский, сроки строительства следующих объектов будут уточняться в зависимости от спроса на офисные площади класса А.

В 2012 году планируется начать строительство многофункционального комплекса «Набережная Европы». Этот яркий проект реализуется на Петроградской стороне, рядом со стрелкой Васильевского острова, напротив Зимнего дворца. Участок площадью 9 га сейчас занимает «режимное предприятие», но инвестор уже выполнил практически все инвестиционные условия для обеспечения переезда этого арендатора. По итогам международных конкурсов выбраны архитектурные концепции и ведется проектирование кварталов с жильем, офисами и гостиницами, а также Дворца танца Бориса Эйфмана. Группа ВТБ ведет проект с 2006 года, завершение строительства «Набережной Европы» запланировано на 2017 год.

Китайская экспансия не состоялась

Один из самых громких и многообещающих проектов Санкт-Петербурга — «Балтийская жемчужина». Ее застройщиком выступает Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания, акционерами которой являются пять крупнейших китайских холдингов. Проект по застройке 205 га заброшенных земель на юго-западе города, на побережье Финского залива, стартовал в 2004 году. Ожидалось, что «Балтийская жемчужина» станет лидером среди проектов комплексного освоения территорий.

Стратегический проект, родившийся в рамках межправительственных соглашений России и КНР, получил от администрации Петербурга максимальную политическую, административную и инфраструктурную поддержку — была даже построена новая ТЭЦ. К 2012 году должно было быть построено свыше 1 млн кв. м жилья и около 700 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Стоимость проекта оценивалась в 3 млрд долларов. «Балтийская жемчужина» позиционировалась как «город-сад» — качественно новый район с комфортной средой, с оригинальной современной архитектурой. Предполагалось, что в состав комплекса войдут жилье, отели, торгово-развлекательный комплекс, аквапарк и даже 188-метровый небоскреб.

Осуществление масштабного проекта сразу же затормозилось из-за сложностей с разработкой и согласованием проекта планировки. В частности, китайцы с трудом адаптировали свои проекты к российским нормам. Первый квартал площадью 83 тыс. кв. м жилья комфорт-класса был сдан только в июне 2010 года. Его архитектура, к разочарованию наблюдателей, оказалась вполне заурядной.

Сейчас продано порядка 80% квартир, хотя активно рекламировавшиеся продажи начались еще в 2008 году. Эксперты отмечают, что цены в «Балтийской жемчужине» оказались выше, чем у конкурентов, а планировки квартир недостаточно продуманны. Новые жильцы сталкиваются с дефицитом социально-коммерческой инфраструктуры и с транспортными проблемами: обещанное Смольным строительство ветки надземного экспресса к территории «Балтийской жемчужины» отложено. Недавно начались продажи в строящемся втором квартале, срок его ввода перенесен с конца 2010 года на конец 2012-го.

Примечательно, что китайские девелоперы стали привлекать к отдельным проектам в рамках «Балтийской жемчужины» соинвесторов. Так, компания Setl City заключила договор субаренды 4 га и летом 2011 года намерена открыть продажи и начать строительство комплекса комфорт-класса (около 60 тыс. кв. м). А финский концерн SRV Group стал соинвестором проекта МФК «Жемчужная плаза» (порядка 140 тыс. кв. м).